Location vacances, mode d'emploi

La location d'un appartement, d'une villa le temps de vos vacances n'a certes pas la même importance que l'achat ou la location d'une résidence principale. Il n'empêche que la réussite de votre séjour en dépend. Quelques précautions s'imposent donc !

Lexique de la location vacances

ASSURANCE :

Le propriétaire du logement peut demander au locataire de fournir une photocopie ou une attestation d'assurance pour vérifier qu'il est bien couvert contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, etc.)., soit par une extension "villégiature" de sa police d'assurance au titre de l'habitation principale, soit par un contrat spécifique limité au séjour dans la location. Il est donc important de vérifier l'étendue de cette garantie par rapport à la valeur des meubles et effets mobiliers contenus dans le logement. Cette estimation peut parfaitement figurer dans le contrat.

C

CHARGES :

Les charges ne sont pas toujours comprises dans le prix de location annoncé. Elles sont calculées soit forfaitairement à l'avance, soit selon les consommations réelles d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphone du locataire. Dans ce dernier cas, il faut impérativement faire relever les compteurs lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

COMMISSION D'AGENCE :

Lorsque la location est conclue par l'intermédiaire d'une agence immobilière, celle-ci reçoit une commission qui peut être comprise dans le prix de logement. Si ce n'est pas le cas, la commission doit être précisée dans le contrat, d'autant que son montant n'est plus réglementé depuis quelques années.
Rappelons qu'une agence immobilière doit être titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par la préfecture. Elle doit également adhérer à une caisse de garantie et avoir reçu mandat écrit du propriétaire d'agir en son nom. Ces informations doivent figurer sur l'engagement de location.

CONTRAT DE LOCATION :

Document signé en deux exemplaires concrétisant la location. Il peut résulter d'un simple échange de correspondance ou se présenter sous la forme d'un document établi en deux exemplaires, signés à la fois du propriétaire et du locataire, chacun conservant un exemplaire du contrat. L'engagement de location doit comporter un certain nombre d'informations. Il doit indiquer l'adresse précise, le type de logement (appartement ou maison), le nombre de pièces et la surface habitable. Il doit énumérer les parties et les équipements dont le locataire à la jouissance exclusive (terrasse, garage...) ou dont il bénéficie au même titre que les autres résidants de l'immeuble (ascenseur, interphone, espaces verts, cour...).
La durée de la location doit également être déterminée de façon précise avec les dates de début et de fin de location. Les heures d'arrivée et de départ sont généralement indiquées.
Le montant du loyer et ses modalités de paiement doivent bien entendu figurer au contrat ainsi que les dépenses annexes. Les charges, sauf si elles sont comprises dans le prix du loyer, peuvent être calculées soit forfaitairement à l'avance, soit selon les consommations réelles d'eau, d'électricité, etc. Dans ce cas, la régularisation intervient à la fin du séjour ou quelques semaines plus tard.
Le contrat doit également préciser le montant du dépôt de garantie, le mode et le détail de sa restitution. Il doit aussi contenir l'état descriptif des lieux.

D

DEPOT DE GARANTIE :

Somme versée à l'arrivée sur les lieux permettant au propriétaire de se prémunir en cas de dégradations faites par le locataire. Ce dépôt dont le montant est librement fixé varie entre 15 et 20 % du prix de la location selon les prestations offertes (télévision, chaîne hi-fi...). Il est remboursable en fin de location, déduction faite des éventuelles dégradations constatées.
A noter que le dépôt de garantie ne peut être considéré comme paiement d'une partie du prix de location.

DESCRIPTIF DES LIEUX :

Il s'agit d'un document décrivant les lieux loués, leur situation dans la localité, les conditions de location. Il doit être fourni par le propriétaire avant la signature du contrat de location. Le décret du 16 mai 1967 précise d'ailleurs que "toute location saisonnière en meublé doit, préalablement à la conclusion du contrat, faire l'objet de la remise au locataire d'un descriptif des lieux loués mentionnant le prix de la location et, le cas échéant, le montant de la commission".
L'état descriptif doit être établi en deux exemplaires (un pour le propriétaire ou son représentant, l'autre pour le locataire) et signé par les deux parties. Si les informations fournies par le propriétaire ne sont pas suffisantes, le locataire peut exiger des renseignements complémentaires. D'ailleurs, pour la location entre particuliers, il est recommandé de s'inspirer du modèle de descriptif que nous reproduisons dans le but de faciliter la tâche du futur locataire. L'état descriptif écrit et signé engage la responsabilité du propriétaire sur les caractéristiques de son offre. Les informations qui y sont portées doivent dont être exactes car, dans le cas contraire, le propriétaire s'expose à des sanctions et notamment au paiement d'une amende.

E

ETAT DES LIEUX :

L'état des lieux s'effectue en présence du propriétaire ou de son représentant. Il s'agit d'un document signé conjointement par le propriétaire et par le locataire. Ce document doit indiquer, outre l'adresse du logement et les coordonnées des deux parties, la date d'entrée et celle de sortie. Ensuite, doivent être notés, par exemple sous forme de tableau, pour chaque pièce, l'état des éléments qui la composent : revêtement de sol, muraux, plomberie, sanitaires, électricité, prises d'antennes, équipements et rangements, portes et fenêtres... Il faut préciser si les éléments sont neufs, en bon état, en état d'usage... Les relevés de compteurs de gaz, d'électricité, d'eau, doivent également être notés. N'hésitez pas à préciser les dégradations déjà existantes (meubles abîmés, moquette tachée...) ainsi que les objets manquants par rapport à l'inventaire (même la vaisselle !).
De façon contradictoire, le même document doit être établi lorsque le locataire quitte le logement.

G

GITES RURAUX ET CHAMBRES D'HOTE :

Les Gîtes ruraux sont des locations de maison ou d'appartement à la saison, au mois, à la semaine ou même au week-end tandis que les chambres d'hôte se décomptent sur la base de nuitées généralement avec petit déjeuner.
Les gîtes ruraux et chambres d'hôte sont contrôlés par la Fédération Nationale des Gîtes de France et classés selon leur niveau de confort : de 1 à 4 épis (1 épi : confortable, 2 épis : bon confort, 3 épis : très bon confort, 4 épis : demeure de caractère et environnement de caractère).

I

INVENTAIRE :

C'est un document qui détaille de façon très complète le mobilier mis à disposition dans le logement. Ce document est souvent établi et annexé à l'état descriptif ou au contrat. Il est très utile lorsque le locataire arrive sur les lieux. Il permet de vérifier que les éléments notés correspondent bien à la réalité.

L

LOCATION SAISONNIERE :

On appelle location saisonnière, les locations meublées de villas ou d'appartements, consenties à l'occasion des vacances pour une durée déterminée, exprimée le plus souvent à la semaine ou au mois, mais ne dépassant pas la saison. De par son caractère saisonnier, ce type de location ne peut être régi par les règles de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Ce sont donc les dispositions du Code civil qui s'appliquent. A cette réglementation, s'ajoutent certaines exigences variant selon que le logement a fait ou non l'objet d'un classement (meublé de tourisme) et selon que le loueur saisonnier est ou non considéré comme un professionnel.

LOCATION EN MEUBLE :

Un logement est considéré comme meublé lorsqu'il comporte le mobilier suffisant à la vie quotidienne. Il faut qu'il comprenne non seulement du mobilier (lit, armoire, table, chaises...) mais aussi des meubles de cuisine (plaques chauffantes, réfrigérateur, meubles de rangement...).

LOCAUX NON CLASSES :

Il s'agit de locaux loués généralement par des particuliers ne désirant pas se plier aux exigences de l'arrêté du 8 janvier 1993 modifiant l'arrêté du 28 décembre 1976. Ces locaux peuvent ne pas répondre aux normes de confort des locaux classés "meublés de tourisme". Le propriétaire n'est pas tenu de louer à l'unité semaine et échappe à la plupart des contraintes prévues dans les autres cas. C'est le règne de la liberté avec ses avantages et ses inconvénients.

LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL :

Personne donnant en location des locaux meublés. Il peut s'agir de propriétaires non inscrits au Registre du commerce en qualité de loueurs en meublés professionnels. Il peut aussi s'agir de bailleurs inscrits au Registre du commerce mais retirant de cette activité moins de 150 000 F de recettes annuelles ou moins de 50 % de leur revenu global.

LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL :

Propriétaire louant plusieurs logements meublés avec ou sans services et réalisant plus de 150 000 F de recette annuelle ou retirant de cette activité au moins 50 % de ses revenus. Est considéré comme loueur professionnel en meublé toute personne qui loue ou sous-loue, pendant plus de trois mois par an, au moins deux logements meublés autre que son habitation principale. Les loueurs en meublé professionnel doivent être inscrits au Registre du commerce et des sociétés ou assujettis à la taxe professionnelle en tant que commerçant.

LOYER :

Il ne s'agit pas véritablement d'un loyer mais plutôt d'un prix généralement fixé par le propriétaire en fonction de l'offre et de la demande. Le prix des locations saisonnières n'étant pas réglementé, il est toujours possible de négocier ce montant qui peut varier considérablement d'une station à l'autre et selon la période souhaitée.

M

MEUBLE DE TOURISME :

Les meublés de tourisme sont régis par l'arrêté du 28 décembre 1976, modifiée le 8 janvier 1993. Ce sont des logements "à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile". Ils sont classés en cinq catégories, correspondant à 1, 2, 3, 4 et 5 étoiles, selon le niveau de confort du logement. Tout loueur en meublé, s'il veut obtenir le classement, doit remplir un état descriptif de son logement et le transmettre à la mairie de la commune dont dépend le meublé, en précisant la catégorie de classement qu'il demande. Il lui est délivré un numéro d'identification, puis la préfecture effectue le classement et envoie l'arrêté de classement à la mairie qui en informe ensuite le propriétaire. Ce statut de loueur en meublé de tourisme contraint le propriétaire à respecter les normes de confort prévues dans la catégorie de classement de son logement.

R

RESERVATION :

Etape par laquelle le locataire verse des arrhes ou un acompte. Si la location est réalisée directement avec un propriétaire, la somme à verser au titre de la réservation peut être fixée librement entre les parties. Cette somme n'excède généralement pas 25 % du prix de la location mais il n'existe pas de règle. En revanche, si la location est conclue par l'intermédiaire d'un professionnel (agent immobilier, administrateur de biens), le versement ne peut ni être exigé plus de six mois avant le début de location, ni excéder le quart du montant du loyer lorsqu'il intervient avant l'entrée dans les lieux. Le solde est payable contre remise des clés.

T

TAXE DE SEJOUR :

Cette taxe perçue par la commune, est destinée à aider les municipalités à investir dans les équipements collectifs et s'applique en toute saison.
Elle s'élève entre 1 et 7 F par jour et par personne mais des réductions peuvent être accordées dans certains cas en fonction de la composition de la famille.

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